日前，富力地产董事长李思廉在业绩会上被问及如何评价万科“活下去”时称，“万科说活下去是开玩笑，是提醒我们活下去。”

万科于2012年率先做出“行业已进入白银时代”的判断。2018年年中又提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”并将“活下去”作为底线战略。但是万科2018年年报显示，各项业绩指标稳步增长，全年销售额6069亿元创单年新高，万科在全国商品房市场的份额也不断提升。

3月26日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）召开2018年年度业绩推介会，发布会上，万科董事会主席郁亮重提白银时代，并称提“活下去”是对自己说的，并首次对外阐释“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的背后思考，提出稳固“基本盘”成为万科2019年最重要的词汇。

万科说“活下去”是对自己说的

尽管数据健康，但万科再次重申对白银时代的看法。

2018年，中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高，但全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

郁亮表示，如果只看数据，2018 年中国房地产市场似乎很完美，销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标，几乎都创出了历史新高。但这仍是一个白银时代。

白银时代，万科2018年销售金额破6000亿元，创万科单年销售额新高，同时，万科在全国商品房市场的份额升至4.05%。

万科年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

销售数据而言，2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。

各项业绩均稳步增长，万科“活下去”是在开玩笑还是过度忧患？

在郁亮看来，万科提“活下去”是对自己说的，“万科是一个危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。收敛聚焦是阶段性的总结和调整。”

在郁亮看来，白银时代，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。

其次，“能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多”，“至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。”

而面对大环境而言，“我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。”

白银时代变的多变、细腻，是一个竞争更加激烈、需要更高技术含量的时代。“这样一个时代，‘危’与‘机’并存。是‘危’还是‘机’，取决于我们的选择和行动”郁亮说道。

郁亮指出，2012年，我们率先做出“行业已进入白银时代”的判断，同时启动“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的变革。

在郁亮看来，白银没有黄金那么好，但白银也是贵金属。在白银时代就启动转型，万科才有足够的时间来思考和探索。白银时代是一个很长的阶段，但转型和变革同样需要很长的时间。等到青铜时代再转型，就来不及了。

“6、7年以来，我们的判断没有任何改变，我们对转型艰巨性的认识没有任何改变，但我们的决心同样没有任何改变。”郁亮表示。

转型非易事，先稳住“基本盘”

面对白银时代，为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看，还是从以往的行业环境来看，转型都绝非易事。稳固“基本盘”也成为万科2019年最重要的词汇。

稳固“基本盘”对于万科而言，也意味着经过多年的转型探索，目前到了修枝剪叶阶段。

郁亮提到，万科的战略转型与迭代升级经过了三步：专业大众住宅供应商-城市配套服务商-城乡建设与生活服务商。

据介绍，万科于1993年启动“万科的减法”，到2001年完成专业化转型，之后赶上中国房地产的黄金十年。万科于2008年就成为了全球最大的住宅供应商，2010年成为世界第一个千亿级住宅企业。

2012年，万科正式提出“城市配套服务商”战略，2014年万科进入第四个十年发展阶段，第一批转型业务基本同时启动，包括物流地产、租赁住房、物业服务等业务。

截至2018年，转型初见成效，但是面对“千亿级业务”目标仅房地产业务一项达标。

年报显示，2018年万科的物流、物业服务、租赁住房、商业运营开发等非开发业务经营能力也持续提升。按照万科年报，2018年万科实现主营业务营业收入2976.79亿元，同比增长22.48%，其中房地产营业收入2846.2亿元，同比增22.15%；物业服务营业收入97.96亿元，同比增32.95%，其他业务共计营业收入3.26亿元，同比增长29.66%。

2018年万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。

郁亮称，从配套服务商到生活服务商，意味着我们不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。6、7年以来，我们不断将视野开放到更广阔的空间，将服务延伸到客户生活需求的更多方面，力图真正找到万科未来的第二曲线。这个方向是一以贯之的，没有任何动摇或改变。

但是转型的前提也需要巩固“基本盘”。

据悉，目前万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘。其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

面对巩固基本盘的说法是否意味着不做其他业务的说法，业绩会上，郁亮指出，“城乡建设与生活服务商”和“聚焦收敛、巩固提升基本盘”互为表里，是一脉相承的。

面对行业竞争度的提升、容错空间的收缩，以及未来的不确定性，万科提出围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

郁亮表示，我们所说的“基本盘”不是指“房地产开发业务”，而是所有事业集团（BG编者注：四大区域+物业）、所有事业单元（BU编者注：包括长租、物流、印力等），都要明确自己的基本盘。我们不是要收敛其他业务，而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。

郁亮称，万科当然要在“城乡建设与生活服务商”的道路上继续转型。而为了更好地转型，我们需要“巩固提升基本盘”。

郁亮表示，我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。而聚焦收敛是阶段性的总结和调整。聚焦收敛不是砍树，而是修剪枝叶。适当修剪枝叶，大树才能把根扎得更深，让树干更粗壮，然后才能结出更多的果实。